コラム/事例集

街を散策していると、以前に比べて空きテナントをよく見かけるようになったと感じませんか？人口減少の波は、多くの地域社会で社会経済の担い手が減少し、その結果、耕作放棄地や空き家、商店街の空きテナントなど、さまざまな課題が浮き彫りになっています。こうした空きテナントは、単に事務所や店舗としての貸し出しにとどまらず、時代の変化とともにその活用方法も変わってきています。本記事では、空きスペースの活用方法やその際に留意すべきポイントなどを詳しく解説していきます。

空きスペースでのビジネスはできる？

空きスペース活用方法として、主に事務所や店舗としての貸し出しが主流でしたが、時代の変化や新型コロナウイルスの影響もあり、多様な方法での活用が広がってきました。言い換えれば、空きスペースを使ったビジネスチャンスも増加していると言えるでしょう。ただし、空きスペースを活用したビジネスには考慮すべきデメリットも存在します。新しいビジネスをスタートする際には、そのメリットやデメリットをきちんと把握しておくことが非常に重要です。

空きスペースを活用するメリット

空きスペースを活用する際のメリットの一つは、柔軟な活用方法が可能という点です。自分のビジネス用途に合わせて内装や設備を自由にカスタマイズできるため、創造的なビジネス展開ができるでしょう。さらに、現在では多岐にわたる活用方法が存在するため、用途の変更がしやすいという利点もあります。時代や市況に応じてビジネスの内容を調整できるため、短期間かつコスト効果を考えた実験も実施できます。一方、テナントを所有するオーナーの視点から見ると、借り手が内装デザインや設備に投資することが一般的であるため、初期費用を抑えることが可能です。

空きスペースを活用するデメリット

空きスペースは、住居とは異なり、主に事務所として活用されることが一般的です。そのため、基本的な設備のみが備えられており、水回りなどの設備は最小限に抑えられています。内装デザインも多くの場合、借り手側で行う必要があります。そのため、使用目的によっては初期費用が相応にかかることもあります。また、テナントを効果的に経営して収益を上げるには、一定の経営ノウハウが必要です。立地や設備が収益に大きな影響を与えることがあるため、ビジネスの内容とターゲットユーザーのニーズを適切に合わせることが重要です。ビジネスの成功には、緻密な計画と顧客志向の戦略が欠かせません。

空きスペースを有効活用する事例

空室や空き物件を所有していると、維持コストだけが増えてしまい、何も良いことがないように感じるかもしれません。最終的には売却する選択を迫られることもあるかもしれませんが、その前に少しでも空き家を有効活用して収益を生み出す方法を模索してみることはいかがでしょうか。この記事では、通常の賃貸とは異なる、空き家のさまざまな活用方法を9つ紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

トランクルーム

「トランクルーム」とは、大小にかかわらず荷物を保管できる貸しスペースを指します。
トランクルームの経営は、自身で行う場合を除き、多くの場合トランクルーム業者に土地やトランクルームを貸し出し、地代や定期的な賃料を受け取る形態です。住宅用地には向かない場所（陽の当たりが悪い場所、大通りに面して騒音の多い場所、形の変わった土地など）でも経営が可能で、この点が大きなメリットです。またトランクルームの経営には、住居用不動産と比べて初期費用を約500万円程度に抑えて始められます。業者とのサブリース契約を結べば、初期費用なしで始めることも可能です。一方で、デメリットとしては、トランクルームは小規模宅地等の特例には適用されず、固定資産税の節税効果を期待できない点が挙げられます。

貸し会議室

新型コロナウイルスの影響で、リモートワークの普及やオフィスの規模削減が進んでいます。こうした企業は、会議や研修のためのスペースを必要とすることから、貸し会議室の需要が急増しています。貸し会議室の運営方法には、所有する物件をレンタルスペース業者にサブリースして毎月一定額の家賃を受け取る方法や、運営や管理を業者に任せる方法、オーナー自身で運営する方法などがあります。サブリースするメリットは、家賃保証があるため利用の有無にかかわらず毎月の家賃が確保できる点です。また、業者が設備費用や運営・管理を担当してくれるため、オーナーは手間をかけずに済みます。ただし、会議室の利用が増えても家賃は変わらない点に注意が必要です。一方、オーナー自身で運営する場合は、使用料の全額が収入となりますが、備品の購入費用や宣伝、管理などがかかります。

レンタルオフィス

レンタルオフィスは、小規模な個室を備えたスペースで、個人や企業に提供されるオフィススペースです。一方、サテライトオフィスとは本社から離れた場所に設けられる小規模なオフィスです。活用するメリットは、物件1棟全体を有効活用できること。デメリットは、リノベーションや備品設置にかかる費用です。必要な備品はオーナーが提供することが一般的で、デスクや椅子、会議スペース、Wi-Fi、コピー機などが含まれます。賃料は立地やスペースによって異なり、需要の有無も考慮しなければなりません。

シェアオフィス

働き方改革やコロナウイルスの影響で、テレワーカーやフリーランスが増加し、シェアオフィスの需要も上昇しています。シェアオフィスは、複数の人がオープンスペースを共有して利用する空間であり、カフェのような雰囲気で個々が仕事をすることが一般的です。レンタルオフィスとの違いは、シェアオフィスには専用の個室がない点です。パーテーションで区切られたエリアや、個別のブースを追加料金で利用できるシェアオフィスも存在します。シェアオフィス運営の利点は手頃な価格で提供できることで、多くの利用者を惹きつけることができます。一方、リノベーションや備品の費用、場所による需要の変動にも注意が必要です。

民泊

民泊は、個人宅の一部や空いているアパート・マンションの部屋を宿泊施設として提供する形態を指します。国内外で旅行者に人気があり、日本でも「住宅宿泊事業法」の施行により増加しました。このスタイルの運営は、通常の賃貸経営よりも高い収益を期待できる点が魅力です。1泊の宿泊料を設定できるため、同じ部屋を通常賃貸するよりも多くの利益を見込めます。宿泊料や稼働率により収入は変動しますが、適切に管理すれば通常の賃貸収入の2倍近くも期待できます。ただし、民泊経営にはルールや要件があります。たとえば、180日を超える営業はできない点などが挙げられます。 また、民泊物件には以下の条件があります。

　1.台所、浴室、トイレ、洗面設備が備わっていること
　2.生活の拠点として使用されていること
　3.入居募集が行われていること
　4.所有者や賃借人、転借人の居住用に提供されていること

賃貸物件で民泊を行う場合、入居者募集中に民泊はできません。また、一度も居住されていない物件も使用はできないため、慎重な対応が必要です。

サブスクリプション住宅

サブスクリプション住宅は、一定額支払うことでマンションや一軒家などで居住できる「定額制住み放題サービス」を指します。自由な移動と仕事の結びつきを楽しむ形態で、実質的な旅行生活が可能です。敷金や礼金なしで住むことができるため、最近では人気が高まり、利用者が増加しています。サブスクリプション住宅なら、通常の賃貸需要の少ない場所でも選ばれる可能性があり、特に田舎の一軒家などは「ちょっとだけ住んでみたい」という理由で人気があります。しかしながら、サブスクリプション住宅は比較的新しいサービスであり、オーナーにとっての利点や課題が今後明らかになる段階です。これが空室対策の一環として広がっていくか、今後の展開に注目が集まります。

小スペースビジネス

「スペースシェアリング」とは、ウェブ上などを通じてごく小さなスペースを貸し出す仕組みを指します。スペースシェアリングは、スペースの広さや位置によって、さまざまな用途で活用されます。主な種類は以下の通りです。

・商品販売向けスペース：雑貨や衣服などの販売に使用されます。
・飲食向けスペース：ランチワゴンやテントで飲食物を提供します。
・マーケティング向けスペース：各種ジャンルのセールスやプロモーションに使われます。
・告知・宣伝：スペースを広告の場として利用します。

スペースシェアリングの利点は、限られたスペースでも有効に活用できる可能性があり、特に告知や宣伝に利用されることが多いです。自動販売機の設置なども、わずかなスペースで行われています。一方で、立地によっては需要がない場合もあります。スペースシェアリングの収入は、場所や広さによって変動します。所有する空き物件の屋上に看板を置いたり、アパート前のエリアに自動販売機を設置したりすることで、わずかなスペースでも収益を得るチャンスが広がります。

ポップアップストア

「ポップアップストア」とは、数日から数週間程度の短期間限定で開設されるショップのことを指します。主に商品やブランドの知名度向上や新商品のプロモーション、テストマーケティングなどの目的で利用されます。例えば、人通りの多い場所や商業施設にポップアップストアを出店することで、通りがかった人々が商品やブランドを覚えてくれる可能性があります。
ポップアップストアは、商品やブランドを効果的にアピールするために特別なデザインやイメージを取り入れることが特徴です。短期間のため内装に大きな費用をかけず、代わりに広告や有名人の出演など宣伝に注力するケースもよく見られます。しかし、ポップアップストアは期間限定のため、長期的な売上げ増加にはつながりにくいです。

イベントなどのスペースとして貸し出す

空きスペースはイベント時にも活用されます。例えば、企業のセミナーや講演会、展示会、ワークショップなどです。特に都市部や交通の便が良い場所にある空きスペースは、多くの人々が集まりやすい環境にあり、イベント主催者にとって魅力的な選択肢となります。広々としたスペースは多目的に活用でき、イベントのテーマや目的に合わせてカスタマイズできることも大きなメリットです。ただし、イベントスペースの提供には、適切な設備やアメニティの提供、安全面の配慮などが求められます。運用面での課題をクリアすることで、イベントスペースとしての価値を最大限に引き出すことができるでしょう。

株式会社アイフィールドが提供する「場所とる.com」では、催事などで空きスペースを利用したい企業様と催事場所を提供したい方をつなぐマッチングサービスを提供しております。10年以上催事・イベント販売を実施してきた経験を持つプロが、マッチングをサポートいたしますのでお気軽にご相談ください。
「場所とる.com」について、詳しくはこちらから。

空きスペースでビジネスをする注意点

空きテナントを活用したビジネスを成功させるためには、注意が必要です。以下では、2つの重要なポイントについて詳しく解説していきます。

ニーズの理解と把握

新しいビジネスを始める際には、ニーズを正しく理解することが非常に重要です。ビジネスを展開する対象となる顧客やユーザーがどのようなニーズを抱えているかを把握することで、適切なアプローチが可能となります。また、ユーザーのニーズは一つとは限りません。複数のニーズから、強みを活かす適切な市場を見極めることも重要です。例えば、空きテナントをコワーキングスペースにする場合、自宅以外で仕事をしたいサラリーマンと、交流や共同作業を求めるフリーランスとでは、求める要素が異なります。ユーザーのニーズを的確に把握し、その中から自社の得意分野を活かして戦えるニーズを見つけることで、ビジネスの成功に一歩近づけることができるでしょう。

ターゲットに合わせた内装を作る

空きテナントはビジネスの柔軟性がありながら、デザインのセンスも求められます。特に競合が激しい場合、他と差別化できる要素がなければ収益を最大化するのは難しいでしょう。
そのために重要なのが、ターゲットに合わせた内装づくりです。異なるターゲットに向けて異なるニーズがあるため、必要な設備や雰囲気をターゲットに合わせて提供することが必要です。特にエンターテインメントが求められるパーティールームや民泊などでは、内装が大きな役割を果たします。例えば、外国人向けの民泊ならば、外国人にアピールする日本らしい内装が必要です。一方、週末に利用する若者を対象にする場合、トレンドのインテリアやゲーム施設の設置が効果的です。内装づくりは集客に直結する重要なポイントであるため、その重要性を認識した上で計画を進めましょう。

まとめ

通常の賃貸物件の空室対策とは異なるアプローチで、空き家や未利用のビルや部屋を活用する方法を紹介しました。建物だけでなく、土地や屋上も様々な活用が可能です。もし可能であれば、これらの資産を収益化する道を検討することをおすすめします。空き家や未使用のビル、空室は所有するだけで維持費がかかります。売却が難しい場合は、できるだけ早く空き家対策や有効な活用方法を検討し、できるだけ早く収益を得ることをお勧めします。

株式会社アイフィールドでは、空きスペースを催事場所として提供したい方と催事などで空きスペースを探している企業様をつなぐ、マッチングサービスを提供しております。全国No.1のイベント販売実績のノウハウをもとに、有効的な活用に向けたサポートをいたします。詳しく知りたい方はこちら！！